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  新浪财经 疫情之下,境内外房企融资呈现“冰火两重天”。疫情加速了境内流动性宽松趋势,规模房企的融资成本持续走低。

  在此背景下,多家房企债券融资利率跌至“2字头”,金地、万科、阳光城华夏幸福等龙头房企还开启了存续债的“降息潮”。

  房企融资的另一面,是海外债“突如其来”的遇冷。海外债发行量在今年1月创下历史新高,但随着3月全球疫情爆发,海外融资逐渐跌至冰点,在“断档”超过50天后才在4月底正式重启。

  然而,如今面对海外政局和疫情的诸多不确定因素,有分析人士认为,海外融资或许会再度归零。

  存续债利率下调

  6月1日晚间,万科发布公告称,拟下调公司于2017年7月18日发行的“17万科01”公司债(发行量30亿)后两年票面利率,初步预计利率将从4.5%降至1.9%。

  而就在不久之前,金地集团在4月下旬也曾公告,拟将“18金地03”公司债(发行量10亿)第三年利率从5.29%降至1.5%。实际上,除了万科和金地外,据不完全统计,阳光城、华夏幸福等房企也在近两个月纷纷下调了存续债的票面利率。

  虽然金地集团拟下调利率一事,后续因“是否符合规定”的问题饱受争议,在收到上交所监管函后金地也将此计划搁置。但规模房企存续债利率“下调潮“的背后,实质上指向的是近期房企融资成本的下行趋势。

  今年2月以来,疫情加速流动性宽松趋势,融资环境进一步宽松,规模房企的融资成本走低。一位三十强房企财务人士表示,18年底-19年初,房企融资成本处于高位,但从2019年底后就已开始出现下降势头,尤其是疫情下境内融资窗口放松仍在延续。

  无论是“18金地03”还是“17万科01”,按照募集说明书条款,发行人在存续期的约定时间内可以调整债券票面利率,投资者则有权选择是否回售。

  “借新偿旧”是开发商深谙的财技。在融资环境紧张的时期,企业往往选择上调票面利率,以确保投资者继续持有债券;而在借新债成本更低的情况下,大幅调降存续债券的票面利率,则必定会刺激到投资者的回售意愿,从而达到房企优化债务的目的。

  “优质房企的融资实打实地在改善”,有房地产分析人士甚至指出,很多公司去年还在担心债券能不能足额发行,今年只需要关心利率高低的问题。该人士表示,“优质民企的利率已经降到和国企接近,3%左右的利率出现在民企身上,同时房企发债的期限也在延长,5年期的地产债重新出现”。

  融资成本的分化已是房地产行业的常态,马太效应加剧之下,优质房企在融资端呈现出“强者恒强”的局面。

  央企华润置地在4月中旬通过官方公众号表示,成功发行20亿中期票据,其中3年期8亿定价2.65%,5年期12亿定价3.2%,公司称前者创行业3年期发行价格历史新低。而自今年3月以来,万科共发行了4只一般公司债,发行总规模达50亿元,票面利率则在2.56%-3.45%区间。

  不过,也有负责房企融资的人士指出,境内债权融资成本在4月底已下行至低点,5月底、6月初以来,融资行情已逐渐回暖,平均融资成本已回升约30个基点。

  海外债“破冰”重启

  2020年是房企债券到期的高峰(金麒麟分析师)期。克而瑞数据显示,95家房企年内到期债券超过5000亿元,同比上涨45%。

  迫于偿债压力,2020年初,房企便掀起了融资潮,但随后因新冠肺炎的影响,房企无论在境内还是境外的融资均曾一度放缓。

  从融资规模来看,贝壳研究院数据显示,2020年1-5月房企境内外债券融资累计约5627亿元,融资规模较去年同期下降4%,降幅较1-4月收窄6个百分点。2020年前5月融资规模为2019年全年的48%,全年房企融资规模有望超越2019年。

  值得注意的是,自3月中旬以来,房企海外发债跌至冰点,克而瑞监测的95家典型房企4月更是出现的单月清零的情况,是2017年房企海外发债潮以来首次。

  彼时,肺炎疫情在海外迅速蔓延,引发全球资本市场的震荡。由美股熔断等危机引发的债券市场抛售,使得中资美元债发行受到较大影响。

  直至4月底,时代中国发布公告称,拟发行2亿美元优先票据,自5月6日起息并实现上市买卖,中资美元债才正式重新启动。至此,房企美元债发行“断档”已超过50天。

  据新浪财经不完全统计,5月以来,包括正荣地产、恒隆地产、新鸿基、碧桂园等多家房企已申请或成功发行美元票据。

  然而,境外融资虽呈现复苏,但仍不及2019年同期水平,贝壳研究院指出,境外融资规模处于18个月内的较低水平。

  根据中指研究院的统计数据,5月海外债平均融资成本仅为6.33%,这和5月发行主体数量少且资质较高有关,如碧桂园成功发行总额5.44亿美元为期5年的海外优先票据,票面利率仅为5.4%。

  不过海外融资重启后,目前依然面临着疫情和政局多方面的诸多不确定因素。中原地产首席分析师张大伟表示,海外资本市场的动荡,基本封死了内地房企海外融资的可能性,预计对于部分房企非常重要的海外融资,将在未来一段时间接近归零,少数融资也可能面临高价的可能性。

  贝壳研究院也分析称,5月末,海外多国多城市遭遇大规模游行示威活动,经济正常运行面临较大风险,预计6月境外债券市场仍将受到外部环境较大影响。(新浪财经 徐苑蕾)

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责任编辑:陈志杰

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